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出租需知

地產專欄

日期: 2013/01/07

房屋出租的一般步驟

• 首先要設定每月租金,主要根據出租房所在的地段、待租面積、是否含水電瓦斯等因素來定價,可參考附近同類型出租屋的租金要價。
• 如果是自己出租,可在當地的報紙上刊登出租房屋的廣告,或是花錢請房屋管理仲介來打理出租事宜。
• 為避免糾紛,應事先起草房屋租賃協議,該協議除了規定出租期限、租金和定金外,還應列明雙方的權責和各項違約責任等,如提前終止合同的責任、遲付租金的罰款等。
• 房客看房時,應詢問租客的個人情況,如工作性質、工作收入、以前的租房情況、作息時間等。在決定將房租給房客之前,應該對房客進行信用調查,最好讓房客填寫租房申請表,並在表中注明房客允許房主審查房客的信用和租房史。
• 每月按時收取租金。
• 如有需要,定期對房屋進行保養和維修。
• 租房合同到期時,決定是否與同一個房客簽訂新的租房合同,或是要求房客搬離並結清押金等款項。

房屋租賃協議

    在出租房屋前,房東應該與房客簽訂書面的房屋租賃協議。該房屋租賃協議非常重要,它是日後處理糾紛的重要依據。這份協議中主要包括以下內容:
• 合同簽訂雙方的姓名、電話、地址、身份證件號碼
• 合同簽訂的時間,房屋租賃的起始日期和結束日期
• 出租房屋的地址
• 出租房是否帶傢俱和電器,如果有列出一份房東的物品清單
• 定金金額
• 每月租金,是否含水電瓦斯費
• 每月租金繳納的期限
• 遲交租金的處罰
• 租金調整的相關協議
• 提前終止合同必須提前多長時間通知對方
• 對租客的居住要求,如是否可養寵物,是否允許轉租等
• 房屋和房屋內設施發生損壞時,哪些由房東負責維修,哪些由房客自己掏腰包來修理

房東的責任

    房東必須根據雙方合約的規定按時將房屋及附屬設施交付給房客使用。如果因為品質原因、自然損耗或災害,房屋設施受到損壞,房東應負責修繕並承擔相關的費用。根據內州法律規定,如果是基本的居住條件出問題,如空調、暖氣、水電、天然氣等,房東必須在收到房客通知的48小時內進行修理。
    內州法律規定,不管何種原因終止租賃,房東都必須在30天內將押金退還給房客。如果房屋設施的損壞是由房客的過失所引起的,房東可對押金進行抵扣,但必須列出各抵扣項,並以書面形式交給房客過目,將押金抵扣的剩餘款在租賃結束的30天內退還給房客。
遇到不付房租的房客該怎麼辦?
   房東有權按時收取房租,如果房客拖欠房租,可依照房屋租賃合同,向房客收取滯納金。內州法律規定,對於不交租金的房客,房東也可以向房客發出書面通知,要求房客要麼在5天內補交房租要麼搬離出租屋。如果房客每週至少繳納一次租金,並且居住時間沒有超過45天,房東可以只給出4天的寬限期。(5天或4天寬限期不包括週末和節假日)。
合同到期,房東可要求房客搬離
    房屋租賃合同到期,房東可考慮是否繼續與房客簽訂新的房屋租賃合約,或是在沒有簽訂新合約的情況下繼續讓房客居住,或是在不需要任何理由的情況下要房客搬走。內州法律規定,要求房客搬離時,房東必須給出7天或30天的通知,如果房客是按周支付房租,該通知提前7天給出。如果租期超過1周,則要求房東提前30天通知房客。如果房客在該期限內仍未搬離,房東應給出5天的非法居留通知。如果5天過後,房客還不走,房東可通過法律的途徑保護自己的權益。
房東下驅逐令
    根據內州法律規定,如果房客不遵守房屋租賃合約,而且毀約情節較為嚴重,如不付押金,屢次遲付租金等,房東有權要求房客搬離,房東應提前5天就此發通知給房客。如果房客對其他房客或附近的鄰居造成滋擾,房東同樣可以要求房客搬離,但需要提前3天提供書面通知。需要注意的是,房客有權挑戰房東的驅逐令,因此房東在趕房客之前,應該先向當地的律師諮詢或與當地的法院聯繫,獲得驅逐房客程序的相關信息。

出租房屋的稅務問題

    將自己名下的房屋出租,有出租收入的同時也會產生與出租相關的費用。如果租房出現盈利,贏利部分必須交納個人所得稅,如果出現虧損,可與個人所得收入抵扣,相應地減少個人應納稅金,但每年允許抵扣的出租屋損失不得超過$25,000,當個人收入超過一定限額,該出租房屋的損失上限會被降低。
在找稅務師報稅前,房東應對出租房屋的收支進行記錄,並保留相關的收據,包括出租屋的原始買價、出租屋的累計折舊、當前折舊、租金收入、收取的押金、出租房的廣告費、房屋管理仲介費、清潔費、維修費、房屋保險費、社區物業費、地稅、房屋貸款利息、自行承擔的水電費、垃圾費等。

房東注意事項

注意事項一:不歧視房客
法律禁止房東因房客的種族、國籍、膚色、宗教、性別、婚姻狀況、身體或精神缺陷、有孩子等原因趕走房客。
注意事項二:尊重房客的隱私權
儘管房東是出租房的業主,但在沒有事先通知房客的情況下,房東不可擅自進入房客的私人空間。如果需要維修出租房屋時,應該事先告訴房客一聲。
注意事項三:按法律辦事
遇到不好的房客,一時又趕不走,在這種情況下,房東不可強行斷水斷電,或把房客的私人物品扔出房外。房東應該遵照法律規定的程序來解決糾紛。

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