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買房須知

地產專欄

日期: 2013/01/07

步驟1-建立買房預算

    究竟買何種價位的房子,買房的承擔財力有多大,往往取決於家庭收入、手上有多少錢可以用來付房貸首期、自身債務情況等客觀因素。
如果打算現金買房,應瞭解到,現金買房不僅可以避免耗時的貸款申請過程,更快地達成交易,最重要的是不需要承擔房屋貸款利息。但現金買房者將享受不到因貸款利息的支出在稅收上的減免,而且還要考慮到將現金投入房產是否最佳的投資機會。
如果是貸款買房,要考慮到自己的信用分數、目前的貸款利率等。打算買房的人最好在找房之前,先與貸款經紀或貸款銀行聯繫,申請到房屋貸款的資格預審(Pre-qualification)或預先核准( Pre-approval)。這兩種預先貸款批核文件令買房者在找到自己中意的房子時能夠迅速出手,尤其是在數個買家同時看好一處房產的時候,而且能讓賣方知道買方的誠意。貸款資格預審和貸款預先核准兩者相比較,前者只是對貸款額進行非正式的粗略估算,申請手續相對簡單,但是否最終能申請到貸款更取決於貸款方的意願,而且在最終獲批前還需進行相關事宜。後者的申請要求則較高,但能夠證明買房者的財力,能夠隨時取得貸款。

步驟2-設定買房標準

    在看房之前清楚地知道自己想要的是怎樣的房子,能夠縮小找房範圍並節約時間。買房的標準除了與買房預算有關外,還與買房人的需要有關。首先要分清是買房自住還是投資,如果是後者,需重點考慮的是所購買的房屋是否容易出租。
    如果是買房自住,則需要考慮自身的需要及生活方式。買多大面積的房屋及房子必須有幾間臥室通常主要由家庭現有人口數及未來可能的家庭人口數決定。家裡如果有孩子,還要特別關注所屬學區的優劣,附近兒童遊樂設施的情況等。如果家有老人,除了考慮自己的需要外,還有顧及老人在生活環境上的需求,如兩層樓房是否方便老人進出,附近是否有適合老人活動的場所。
生活方式也在一定程度上決定未來房屋的標準,有的人喜歡烹飪,希望廚房內設備齊全。有的人喜好擺弄花草,後院則必不可少。有的人愛好游泳,希望擁有自家泳池。買房之前最好列出一個清單,標明哪些是硬性的需要,哪些不是必須的但如果有更好。
    買房時,不要只關心房子的情況,而忽略房屋的地段(Location)。房地產業有句名言,買房時最重要的“第一是地段,第二是地段,第三還是地段”。除了考慮居住地與工作地點的距離遠近外,還要查看附近的交通是否便利,是否便於日常購物,醫院、學校、公園、警察局、消防隊等是否在附近。
    另外一個買房時會遇到的問題是,買什麼類型的房子,是買獨立屋(Single House)還是康鬥(Condo)或排屋(Townhouse)。通常獨立屋有較高的升值空間,擁有院落,對隱私有更高的保障,但價格上要比康鬥或排屋高,而且需要更多的房屋養護。康鬥或排屋價格低,但需要支付不菲的物業管理費,一般每月$200到$400。

步驟3-如何選擇地產經紀

    房屋買賣是一種特殊的商品交易,其涉及的金額大、交易週期長、交易流程複雜,一不小心就容易出現糾紛,因此買房時最好要尋求當地的地產經紀的幫助。地產經紀不會向買方收取一分錢的費用,而且地產經紀掌握房市行情,資訊靈通,可以根據買方的需要有針對性地安排看房,能夠解答買方在買房過程中遇到的問題,分享他們寶貴的經驗,以他們的專業眼光提供建議,並協助買房人處理房地產交易中所涉及到的複雜且繁多的文件。
    打算買房的朋友可以通過親戚朋友介紹,或是查看當地的報紙和黃頁來聯繫地產經紀。一些公司和經紀人會在報紙或雜誌上刊登廣告,從廣告上買房人可以瞭解到公司和經紀人的一些基本情況,比如擅長的服務地區,歷年的銷售業績,經紀人的宗旨等。在決定選擇哪個地產經紀人之前,最好先與兩三個地產經紀人面談,從中選出最能滿足自己買房需要的代理人。地產經紀人是否有耐心,個性如何,經驗是否豐富,口碑如何,熟識哪個地區的房市,主要提供何種價位的房屋資訊,工作時間是否與買房人看房時間吻合,都是買房人在選擇地產仲介時需要考慮的問題。
    有專家建議,在與地產經紀人首次見面時應詢問以下幾個問題:從事地產代理業有多長時間,去年銷售了幾套房屋,或過去3個月內房屋銷售業績如何,每隔多長時間地產經紀人會與客戶聯繫,全職還是半職工作,是否被客戶投訴過(最好向當地地產協會以及頒發地產代理執照的州政府辦公室求證)。此外,也有人建議,應儘量避免選擇同時代理賣方和買方的地產經紀。

步驟4-看房

    買房人將設定的買房標準告知地產經紀,後者會根據買方的需要有針對性地提供房屋資訊,若看到基本滿意的,可以自己先開車去看看周圍的環境,初選過關後,再約上經紀人查看房屋內部的情況。
    在看房時,根據前面所提到的買房標準,對房屋的情況與自己的買房要求一一做比較。此外還要留意房屋的格局,查看牆面是否平坦,是否潮濕、龜裂,可以説明是否有滲水的情況。而牆角相對於牆面來說更為重要,牆角是承接上下左右結構力量的,如發生地震,牆角的承重力是關鍵,如牆角出現嚴重裂縫時,漏水的問題也會隨時出現。注意房子的通風狀況是否良好,房屋是否有潮濕、黴味,採光是否良好,前方是否有遮擋物。如果想要知道水管是否漏過水,可以看水管周圍有沒有水垢。檢驗浴缸時,要先打開水龍頭,看流水是否通暢,等到蓄滿水後再放水,看排水系統是否正常。還要留意房屋是否有其他地方需要維修。如果是看新建屋,不要過多注意屋內的華麗裝潢和傢俱而忽略掉房屋的格局。
    在做出最後決定之前,花些時間在房屋的社區內多轉轉,看看社區內的硬體設施如何。最好在一天中不同的時段,如早、中、晚。仔細觀察社區內人員出入情況,噪音有多大。還要考慮到上下班的路程遠近,附近是否有便利的交通設施、購物超市及醫院等,該房屋所屬的學區好壞也是需要考量的因素,如學校的師資條件如何,學校排名高低等。
    買房者在看房的時候,會遇到不同類型的待售屋,如止贖屋、短售屋等,每一種類型的房屋有各自的特點和優缺點,買方需要做出比較,選擇適合自己的房屋類型。
• 止贖屋(Foreclosure)
特點:如果房主在一定時間內無法按時支付每月的貸款額,房屋會被貸款機構查封,貸款機構收回房屋的所有權,然後以低價上市出售。
好處:這類房屋的售價低於正常市場價,有的甚至比市場價低出30%。止贖屋往往是投資人青睞的對象,不少投資人低價買下後,將房屋出租,待房市復蘇後再出售。對於一般的買主來說,如果不介意花些功夫修理房屋,也不急於入住的話,止贖屋倒是不錯的選擇。
壞處:止贖屋的屋況往往不那麼盡人意,如門窗破爛,通風保暖設備運作不正常,電線短路,浴室管道漏水,牆壁黴菌滋生,屋內設施被搬空等都是經常出現的問題。如果買方對房屋未做仔細檢驗,未來所需支付的修理費用很可能會非常高昂。止贖屋交易的過程要比正常途徑購房要長,而且程式較為複雜。由於止贖屋的要價低於市場價,銀行方面通常不會做出價格上的讓步。
建議:帶上一個能給你提供較準確費用估算的人一起去驗房。掌握房市最新行情,在通過拍賣行購買止贖屋時可避免盲目競價。使用現金購房或是事先申請到貸款的預先核准,在出價差別不大的情況下,銀行往往傾向于選擇這類買主。

• 短售屋(Short Sale)
特點:因屋主無力償還貸款,以低於所欠貸款的價格出售房屋。房屋的所有權仍歸屋主,但出售的決定權在銀行。如果待售時間過長,最終會被銀行收回。這類房屋通常屋況要比止贖屋好,但價格高出後者。
好處 :大部分短售屋屋況良好,房屋要價低於市場價,而且買方有討價還價的空間(但不會太大)。
壞處:短售屋交易需要一定的時間,比正常途徑購屋要長。即便賣方接受買方的出價,仍須由原貸款銀行做最後的拍板,銀行往往要用30天的時間來做決定,而且在這段等待的時間內如果中途殺出另一個出價更高的買方,銀行有可能會選擇後者。由於銀行已在此房產上損失了一定的金錢,不會同意再付任何修理費用。
建議:買方要有耐心,尋求有經驗的地產經紀協助。

• 拍賣屋 ( Auction)
特點:銀行將查封的房屋通過拍賣行來出售,此外,法院在執行過程中也會委託拍賣公司對相關房產進行強制拍賣。購買拍賣屋要求現金交易。
好處:拍賣屋的售價非常低,通常比正常市場價低出20%-30%。交易處理時間短,買方可在短時間內買到房屋。
壞處:拍賣房一般都是以交付時現狀進行拍賣,交易中心在拍賣前,會組織看房,買方可跟隨去現場查詢,但有時沒有鑰匙,不允許入屋查看,只能觀察外牆情況。因此買方承擔較大的風險。買方要自己查詢房屋產權現狀。在拍賣過程中,有可能會一時激動拍出令自己後悔的價格。
建議:購買者需要查詢被拍賣房屋產權抵押登記的記錄,查詢是否有欠稅,或其他留置權;向地產仲介或估價師諮詢市價行情;預估裝修費用;;買家在選購法拍屋前,最好自己提前實地考察。競標出價,最高不要超過市價80%。

• 屋主自售屋 (Sell By Owner)
特點:不通過地產經紀 ,屋主自己賣房。
好處:如果碰到沒有經驗的賣主,買方會有更大的還價餘地。有調查顯示,屋主自售房屋時,往往以比要價低出10%的價格進行交易。買方可直接從賣主方面獲得關於該處房屋更詳細的信息。根據法律規定,賣主不可以隱瞞房屋存在的重要缺陷。壞處:如果買方缺乏房地產業方面的經驗,在沒有地產經紀介入的情況下,買方往往不得不自己處理交易過程中遇到的種種細節問題,而且不一定清楚自己作為買方應承擔的責任以及享有的權利。在房地產交易中,有繁多且複雜的文件要簽署,沒有地產經紀幫忙,買房人則難以應付。
建議:如果買房人沒有房地產交易方面的經驗,最好儘量避免與屋主直接交易。

• 正常途徑待售屋
特點:非以上所提到的待售屋,一般指由屋主通過地產經紀售屋或建造商銷售新建房。
好處:通常這類房屋產權清晰,買方面臨的買房風險小。房屋的保養情況也比較好,而且房屋交易所需的時間較短。
壞處:房屋售價往往接近市場價,價格比上述來源的待售屋要高。
建議:多看房,多比較,通過經驗豐富的地產經紀買到既滿意又符合自己預算的房子。

步驟5-出價和簽署合同

    在出價之前,先設定底價。除了考慮到自己的經濟實力及貸款能力外,還應掌握當地社區的房屋銷售行情,可向地產經紀詢問以下問題:最近一段時間內該社區內出售了多少套房屋,房屋成交價如何。除了比較社區內其它房屋的成交價外,同時還要考慮到將要購買的這套房屋需要投入多少資金進行修葺或裝修,如房屋的整體狀況,是否可以馬上搬入,或需要噴漆及其它的大修。
一套上市房屋有多個潛在的買主並不少見,賣方通常會與出價最高的買家進行交易,因此買房人往往只有一次出價機會。採取什麼樣的出價策略就顯得相當重要,大部分情況下最好是和自己的地產經紀人進行討論,讓後者給出建議。如果與房主有接觸,切記不要透露自己下一步的打算,本人的財力狀況,對房屋的看法及目前居住情況等。因為這樣做的後果會影響到未來在房屋價格上的談判。
    在選定滿意的房子後,經紀人會幫買房人確定出價,並準備報價合同。為保證買方在必要時能合法取消合同,並拿回定金,地產經紀人還會建議選擇一些保護買方利益的附加條款。收到報價後賣方可能會拒絕,或者進行還價。買方也可以拒絕還價,或提高報價。如果雙方最終能達成協議,合同便簽字生效。
    買方在報價並簽署買房合同時,須支付一定數量的定金(Deposit)。在沒有正當理由的前提下買方單方面毀約,定金就拿不回來了。定金越高,說明買主的誠意越大,賣主越放心。大多數公司規定定金不得低於$5,000。賣主為了保護自己的利益,有可能會要求更高的定金。

步驟6-房屋檢查(Home Inspection)

    買方的出價被賣方接受後,買方還有一樣非常重要的任務要完成-請有執照的房屋檢查師來檢驗房子。房屋檢查作為不可缺少的附加條款被明確納入地產買賣合約中,該條款有效期通常為7天,檢查費用由買主承擔,通常200美元到400美元,房價越高檢查費越貴。檢查內容包括地基、屋頂、房屋基本結構、地板、牆體、門窗、排水管道、供電系統、冷暖設備等。在檢查師提供的房屋檢查報告中,除了包括房子狀況外,還會一一列出需要修理的地方,應買方要求,檢查師也會提供修理估價。
    買主在房屋檢查中發現問題後,買主可以要求與賣主協商,決定由誰來支付修理費。需要注意的是,一般銀行沒收的房子寫明按現狀出售,檢查出問題則概不負責,在這種情況下,買主只能自己掏腰包修理或要求取消合同。正常途徑售房時,如果房子的主要結構出現大問題,如地基斷裂,房屋有倒塌危險等,買主可以要求取消合同,至於其它的問題則可以要求賣方負責修理。如果買的是新建房,建築商會給出一年的保修,所以在過戶前可不做房屋檢查。有專家建議,對於新建房,最好在10個月時做個房檢,如果查出問題可讓建築商修理。

步驟7-申請貸款

    在房屋交易尚未正式達成的時候,如果不打算用現金買房,買方應在合同生效的7天之內申請房屋貸款,可通過銀行貸款也可以找貸款公司。如果知道哪家銀行利率低,你可以直接到銀行申請。不然你只有找貸款公司,因為貸款公司會在多家銀行中尋找利率最低的一家,或找到最適合你情況的貸款。如果買方已申請到房屋貸款的資格預審或預先核准,在正式貸款時可向同一家銀行申請,但最好貨比三家,多資詢其它的貸款機構。要注意的是,因為利率每天都在變動,因此當天查詢到得的利率並不是你最後能夠鎖定的利率。
在選定貸款公司後,要如實填寫貸款申請表,並將所有需要的文件準備好,如30天之內的工資單、最近兩年的w-2、最近兩年的個人稅表、最近三個月的銀行對帳單等。貸款員收到你的申請表後,在三天內給出一份過戶費預估表,告訴你借這筆貸款最終要花多少錢。
    有人也不理解為什麼過戶費預估表上會有兩個一高一低的貸款利率。高的那個是年百分率(Annual Percentage Rate, APR),低的那個是利率(Interest Rate)。年百分率由利率加上所有與貸款有關的費用後得出來的,更能體現貸款的真實利率。所以在比較數家銀行的貸款利率時,應該比較誰的APR更低。
    買主遞交貸款申請後,貸款機構會請估價師給房屋估價。在報價合同中,可以附上房屋估價和貸款批准兩項附加條款。如果房屋估價低於合同售價,買主要在房屋估價附加條款有效期內向賣主遞交買主房屋估價通知書並附上房屋估價報告,要求賣主把合同售價降到房屋估價。如果買主在貸款批准附加條款有效期內收到拒絕貸款申請的書面通知,只要把通知寄一份給賣主,合同就取消了。
    貸款銀行根據貸款人的信用分數決定是否發放貸款以及貸款利率高低。信用分數越高,貸款利率越低。低收入政府補助貸款(FHA)和美國退伍軍人貸款(VA)對信用分數的要求很低,可申請到貸款的最低信用分數為600分,但對於一般性的房屋貸款,信用分數在620分以下,就很難貸到款。
    貸款利率基本上分為浮動利率(Adjustable Rate Mortgage)和固定利率(Fixed Rate Mortgage),前者開始的利率比固定利率貸款要低,隨後的利率會隨著一個指數浮動。如果貸款時利率太高,如高於9%,並且預計會下滑,可採用浮動利率。如果貸款時利率不高,如6%,應選擇固定利率。常見固定利率又分為15年和30年。15年的固定利率比30年的低,但每月還貸的金額較高。如果貸款申請獲得批准,買方必須在一定時間內鎖定利率,通常在過戶前30天內鎖定。另外,由於次貸危機的出現,銀行已取消零首付,要求貸款人繳納一定數額的頭款,通常是貸款額的20%。
為了防止意外,貸款機構還會要求貸款人購買產權保險(Title Insurance),該保險是對新屋主以前所發生的產權糾紛提供擔保,萬一房屋產權出現問題,貸款機構的利益遭到損害,產權保險公司會理賠給貸款機構。
    為保障業主在房屋遭遇意外或突發的災難時得到經濟上的補償,因此無論是買新建房還是二手房,買主都應該購買房屋保險(Home Insurance)。除了理賠火災對房屋帶來的損失,也包括其它原因造成房屋或個人財物的損失,如客人在屋內發生意外等。房屋保險賠償範圍包括:受災後賠償給業主或貸款銀行的部份;物業建築物(包括房屋本身,圍牆,車房,車道,泳池等); 私人財物(家俱、電器、書藉、收藏、檔等);修復期生活開支 ( 因災難不能使用自家宅院)。需要注意的是,基本的房屋保險針對大部分的自然災害和災難性事件,但不包括地震,水災,戰爭,核事故帶來的損失,這類保險需要額外購買。

步驟8- 過戶

    房屋過戶時間可訂在合同生效後的30天到45天,通常為30天。過戶公司收到雙方簽字生效的合同後, 受雙方委託將押金存入銀行監管的帳號-預繳帳戶(Escrow Account)。同時過戶公司或地產律師會對房屋進行所有權調查,查明賣方是否的確擁有房屋產權,並且調查房屋的歷史交易情況、貸款情況、付稅情況、房契戶主資料,查看是否有與房產有關的債務以及任何未解決的法律糾紛問題等,過戶前一定要賣方把該類債務清除掉。調查費用由買方支付,通常幾百元美金,需2到4個星期。隨後過戶公司為買賣雙方準備房屋過戶時應簽署的所有文件。
    在過戶的前一天,過戶公司會給出一張過戶費的明細清單,買主根據清單上的過戶費,開出現金支票(Casher Check)。過戶費包括五大部分,與產權有關的費用、過戶稅和產權登記稅、貸款銀行預收款、與貸款有關的費用和中間帳戶預扣款。上述費用加起來是大約是房價的2%至4%。 過戶當日,買方應攜帶身份證件並準備好現金支票。 通常過戶需要1小時,主要任務就是簽字交錢,買方將簽署好的文件及過戶總金額一起交給過戶公司。過戶後買方將從過戶公司處收到產權證書和房屋鑰匙。
    根據Bankrate.com網站提供的資料,以下是過戶時通常由買方承擔的過戶費用類別以及平均收費(以$200,000的貸款額為例),並注明哪些費用通常有討價還價的餘地。對於新建屋,房屋建造商往往會提出承擔全部的過戶費用。

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